Mercado Imobiliário

Getúlio Morais Júnior

Colunista do blog

LUCRO IMOBILIÁRIO - "Vilão ou mocinho na hora da venda?"

Na dia a dia das transações imobiliárias, várias vezes nos deparamos com essa indagação por parte dos promitentes compradores e vendedores de imóveis, pois a pergunta quase sempre é a mesma: "e agora, declaramos quanto o valor do negócio?". Para dar fim a isso, vamos mostrar que a declaração do Lucro imobiliário na hora da venda não vem a ser um vilão, e para isso a Lei acaba elencando algumas isenções. Veja:

São quatro as situações de isenção do lucro imobiliário:

1) Na venda do único imóvel por valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.

2) Na venda de imóvel por até R$ 35 mil (considerado pequeno valor) - o limite é mensal e vale para a soma obtida com a venda de um ou mais imóveis.

3) Na venda de imóvel adquirido até 1969 - nesse caso, há redução de 100% do lucro.

4) Na venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. O contribuinte pode vender um e comprar mais de um imóvel ou vender mais de um e comprar um ou mais imóveis. O uso parcial do produto da venda na aquisição implica o pagamento de imposto sobre o lucro na proporção da parcela não utilizada. O imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel (15% do lucro) também precisa ser pago antes da declaração anual - o vencimento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda.

O imposto sobre ganho de capital na venda de imóvel (15% do lucro) também precisa ser pago antes da declaração anual - o vencimento ocorre no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Todo contribuinte que vende imóvel precisa analisar as situações de isenção, verificar se se encaixa em alguma delas e, se for o caso, fazer o recolhimento do tributo, orienta Edino Garcia, coordenador editorial de Imposto de Renda da IOB.

O lucro é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição (valor pelo qual o imóvel vem sendo declarado em reais desde 1996 ou, no caso de imóvel adquirido a partir daquele ano, o valor pago pelo bem, sem nenhuma atualização). O lucro pode ser isento ou ser diminuído por fatores de redução definidos pela Receita.

LEI DO LUCRO IMOBILIÁRIO 

LUCRO IMOBILIÁRIO 

Toda vez que vendemos um  imóvel estamos sujeitos ao recolhimento do Imposto sobre o Lucro Imobiliário, visto estarmos, normalmente, auferindo um ganho de capital. É bom, portanto, conhecermos os princípios que regulamentam a tributação do imposto:

CONCEITO DE GANHO DE CAPITAL 

É a diferença positiva, entre o valor de transmissão do bem ou direito e orespectivo custo de aquisição.

ALÍQUOTA

O ganho assim apurado sujeita-se a tributação exclusiva, conformedetermina a LEI Nº 11.196.

TRIBUTAÇÃO

O ganho de capital auferido pelas pessoas físicas residentes ou domiciliadas no Brasil é tributado na medida que for sendo percebido.

LEI Nº 11.196, DE 21 DE NOVEMBRO DE 2005

D.O.U. de 22.11.2005

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CAPÍTULO VIII

DO IMPOSTO DE RENDA DA PESSOA FÍSICA – IRPF

        Art. 38. O art. 22 da Lei no 9.250, de 26 de dezembro de 1995, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

I - R$ 20.000,00 (vinte mil reais), no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão;

II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.

........................................................................................" (NR)

        Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

        § 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.

        § 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

        § 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

        § 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:

        I - juros de mora, calculados a partir do 2o (segundo) mês subseqüente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e

        II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2o (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput deste artigo.

        § 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

        Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.

        § 1o A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

        I - FR1 = 1/1,0060m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

        II - FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

        § 2o Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1o deste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei no 7.713, de 22 de dezembro de 1988.

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